Je hebt een huis gevonden in Italië en je wilt weten wat het écht kost en hoe je de financiering regelt. Dat is precies waar het voor de meeste Nederlandse kopers stroef gaat: de aankoopprijs op Funda Italia ziet er aantrekkelijk uit, maar dan komen de notariskosten, de belastingen, de verplichte taxaties en de vraag of een Nederlandse bank überhaupt wil meefinancieren. In dit artikel zetten we de kosten, de risico’s en de financieringsopties op een rij, zodat je weet waar je aan begint voordat je ergens op tekent.
Stap 1: Haal eerst je codice fiscale op
Voordat je ook maar één bezichtiging serieus oppakt, heb je een Italiaans fiscaal nummer nodig: de codice fiscale. Zonder dit nummer kun je geen koopovereenkomst ondertekenen, geen bankrekening openen en geen notaris inschakelen. Je vraagt het aan bij de Italiaanse ambassade in Den Haag of Den Haag of bij een Italiaans belastingkantoor als je al in Italië bent. Het duurt doorgaans een paar dagen en kost niets. Regel dit als allereerste stap.
Stap 2: Begrijp hoe het makelaarsysteem werkt
In Italië werkt een makelaar (mediatore) anders dan in Nederland. De makelaar is geen partijvertegenwoordiger, maar een tussenpersoon. En die tussenpersoon rekent courtage aan bij zowel koper als verkoper. Verwacht 2 tot 4 procent per partij. Op een woning van €150.000 betaal jij als koper dus al snel €4.500 tot €6.000 alleen aan makelaarskosten. Dit is wettelijk gebruikelijk en niet onderhandelbaar zonder gevolgen voor de relatie. Vraag de courtage vooraf schriftelijk vast te leggen.
Sommige Nederlanders schakelen een Nederlandse ‘aankoopbegeleider’ in die lokale contacten heeft. Dat kan slim zijn, zolang je weet of diegene ook van de Italiaanse makelaar commissie ontvangt. Vraag dit gewoon rechtstreeks.
Stap 3: De compromesso, oftewel de voorlopige koopovereenkomst
Zijn jullie het eens over de prijs, dan volgt de compromesso: de voorlopige koopovereenkomst. Je betaalt hierbij een aanbetaling, de caparra confirmatoria, doorgaans 10 tot 20 procent van de koopsom. Dit is geen vrijblijvend bedrag. Als jij terugkrabbelt, ben je de aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Laat deze overeenkomst altijd controleren door een onafhankelijke advocaat die in het Italiaans recht gespecialiseerd is, nog vóór je tekent.
Stap 4: Doe je due diligence grondig
Italië kent een ander systeem dan Nederland als het gaat om schulden op een woning. Hypotheken, beslagen en andere lasten verdwijnen in principe niet automatisch bij verkoop. Ze kunnen meeverhuizen naar de nieuwe eigenaar. Je controleert dit via een visura ipotecaria, een uittreksel uit het hypotheekregister bij het Catasto. Laat dit altijd doen vóór de compromesso, niet daarna. Een lokale advocaat of de notaris kan dit voor je opvragen.
Stap 5: Controleer de planimetria en let op illegale verbouwingen
De planimetria catastale is de officiële plattegrond van de woning zoals geregistreerd bij het kadaster. In de praktijk wijkt de werkelijke indeling hier in Italië regelmatig van af, omdat verbouwingen niet altijd zijn gemeld. Dat klinkt als een detail, maar illegale verbouwingen (abusi edilizi) kunnen jouw eigendomsrecht ondermijnen. Je kunt bij verkoop verplicht worden te slopen of te legaliseren. De kosten daarvan zijn voor jou als nieuwe eigenaar, niet voor de vorige. Laat een onafhankelijke geometra (kadastrale landmeter) de woning fysiek vergelijken met de officiële tekeningen.
Stap 6: De notaris, en wat die wél en niet doet
Bij de overdracht is een Italiaanse notaio verplicht. Belangrijk om te begrijpen: de notaris is onpartijdig. Hij beschermt niet jouw belangen specifiek, maar controleert of de transactie juridisch klopt. Hij is dus anders dan een Nederlandse notaris die in sommige gevallen meer als jouw begeleider optreedt. Als koper kies jij doorgaans de notaris en betaal jij de notariskosten. Reken op 1 tot 2,5 procent van de koopprijs, afhankelijk van de complexiteit.
Stap 7: Rekenen op belastingen en overdrachtskosten
De overdrachtsbelasting in Italië wordt berekend over de kadastrale waarde van de woning, niet over de koopprijs. Die kadastrale waarde ligt vaak fors lager dan de marktwaarde. Voor een vakantiewoning (en dat is wat jij als Nederlander zonder Italiaanse inschrijving koopt) geldt een tarief van 9 procent over die kadastrale waarde. Koop je nieuwbouw, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw van 10 procent over de koopprijs, dat is substantieel meer.
Heb je al een Italiaans verblijf en schrijf je je in op het adres, dan kun je de prima casa-regeling gebruiken: slechts 2 procent over de kadastrale waarde. Als Nederlander die er een vakantiewoning van maakt, is dat in de meeste gevallen niet van toepassing.
Stap 8: Hoe regel je de financiering?
Dit is het punt waar veel kopers lang op wachten, terwijl je het juist vroeg in het proces moet uitzoeken. Voor de financiering heb je drie routes.
- Eigen vermogen inzetten. De meest eenvoudige route en de enige die Italiaanse verkopers echt vertrouwen. Je bent niet afhankelijk van externe goedkeuring en de overdracht verloopt sneller.
- Nederlandse hypotheek verhogen. Als je al een huis in Nederland hebt met overwaarde, kun je bij je eigen bank een tweede hypotheek of verhoging aanvragen. Het Italiaanse pand dient dan niet als onderpand; dat zijn jouw Nederlandse bezittingen. Controleer wel of jouw bank bereid is te financieren voor een buitenlandse aankoop en wat de maximale LTV (loan-to-value) is op jouw bestaande woning.
- Italiaanse mutuo afsluiten. Een hypotheek bij een Italiaanse bank is mogelijk als buitenlander, maar ingewikkelder. Italiaanse banken financieren doorgaans maximaal 60 tot 70 procent van de taxatiewaarde voor niet-inwoners. Je hebt een Italiaanse bankrekening, je codice fiscale, een vertaalde loonstrook of jaarrekening en soms een aanbeveling van je Nederlandse bank nodig. Het proces duurt langer en de rente ligt in de meeste gevallen hoger dan wat je in Nederland kunt krijgen.
Mijn advies: gebruik eigen vermogen of verhoog je Nederlandse hypotheek als je die ruimte hebt. Een Italiaanse mutuo is het overwegen waard als je een groter bedrag nodig hebt en de lokale bankrelatie wilt opbouwen, maar doe dit niet als tijddruk de reden is.
Stap 9: De rogito, de definitieve overdracht
De dag van de rogito (notariële akte) is de echte overdracht. Je bent aanwezig bij de notaris, samen met de verkoper. De notaris leest de akte voor in het Italiaans; als je de taal niet spreekt, heb je recht op een beëdigde tolk. De betaling verloopt via een Italiaanse bankrekening, bij voorkeur via een bankwissel (assegno circolare) of een overmaking die de notaris controleert. Na ondertekening en registratie ontvang jij de sleutels en een uittreksel van de akte. De registratie bij het Catasto volgt in de weken erna.
Stap 10: Na de aankoop, de dingen die mensen vergeten
Als eigenaar van een woning in Italië zonder Italiaanse inschrijving betaal je jaarlijks IMU: de Italiaanse onroerendgoedbelasting voor tweede woningen. Het tarief verschilt per gemeente, maar reken op 0,76 tot 1,06 procent van de kadastrale waarde per jaar.
In Nederland moet je de woning opgeven in box 3. Je geeft de waarde van de woning op en de schulden die je ervoor hebt gemaakt. Bij verhuur aan derden wordt het inkomen in Italië belast; je hebt dan zowel met de Italiaanse als de Nederlandse belastingdienst te maken. Het belastingverdrag tussen beide landen voorkomt dubbele belasting, maar de aangifte is niet eenvoudig. Schakel op dit punt een Italiaanse belastingadviseur (commercialista) in. Dat kost geld, maar voorkomt dure fouten.
Wie goed voorbereid Italië instapt, heeft een reële kans op een succesvolle aankoop. Zorg dat je codice fiscale op orde is, laat een onafhankelijke advocaat de juridische checks uitvoeren voordat je iets ondertekent, en weet hoe je de financiering regelt voordat je een bod uitbrengt. De kosten bovenop de koopprijs lopen al snel op tot 10 tot 15 procent extra, dus reken dat mee in je budget. Haast is de grootste valkuil, niet de taalbarrière of de bureaucratie.
